Ingatlanbefektetés vs. részvény

Magyarországon az ingatlanvásárlásról szinte mindenkinek van valamilyen véleménye, ismerősöktől halljuk például, hogy kockázatos a hitel, de a saját lakás az a biztos, vagy hogy tuti befektetés, akár rövid- vagy hosszútávon kiadni. Elmondhatjuk magunkról, hogy a 10 millió ingatlanszakértő országa vagyunk. Az sem véletlen, hogy a lakástulajdonosok aránya 84%, ami az Unióban az egyik legmagasabb, szóval szeretjük betonba önteni a pénzünket.

Az elmúlt bő 3 évben töretlenül emelkedtek itthon az ingatlanárak, az ingatlanvásárlási kedv egyenlőre nem is csökken. Vajon tényleg többet hoz az ingatlanbefektetés a konyhára más eszközöknél?
Az, hogy az emberek mibe fektetik a pénzüket egy adott országban, nagyban függ a pénzügyi ismeretektől, hagyományoktól, és a pénzpiacok fejlettségétől. Míg az Egyesült Államokban a családok 45-50%-a részvényekben tartja megtakarításait, addig itthon ez az arány 2% körül van. Ingatlanban viszont a megtakarításaink 62%-át tartjuk.

A feltett kérdésre egy 2018-ban megjelent tanulmány adhat támpontot. A szerzők az elmúlt 150 évből vizsgálták meg az ingatlanok, részvények, kötvények, és az állampapírok hozamait, és arra a következtetésre jutottak, hogy az ingatlanbefektetésből származó hozam (bérleti díj + értéknövekedés) éves szinten 7% volt. Kérdés persze, hogy mennyire pontos, és megbízható ingatlanárakat vettek alapul a szerzők. A részvény befektetések hozama, ettől szinte alig eltérő, 6.9%-os hozamot ütött meg. Kockázat szempontjából, viszont lényegesebb kisebb a kockázat a lakásoknál. Egy jó befektetési portfólióban viszont mindkettő megfér egymással.

A szerzők arra is kitértek, hogy országonként eltérő lehet az ingatlanok és a részvények hozama. Tanulmányukban 16 fejlett országot vizsgáltak meg, Franciaországban, Norvégiában, Portugáliában sokkal inkább ingatlanban, Nagy-Britanniában, Olaszországban, és az Egyesült Államokban elsősorban részvényekben érdemes a pénzt tartani. (Magyarországon az elmúlt 15 évben ingatlanokkal 15%-ot, részvényekkel 14%-ot lehetett realizálni éves szinten inflációs korrekció nélkül).

Hogyan lehetne ezt a két befektetési formát egyesíteni? Erre kínálnak lehetőséget lehetőségek a Szabályozott Ingatlanbefektetési Társaságok (SZIT), vagy angolul a Real Estate Investment Trust (REIT). Ezek a többnyire tőzsdei vállalatok olyan ingatlanbirodalmat építenek, amelynek ingatlanjait üzemeltetik, hasznosítják, kiadják bérbe, illetve értékesítik. Mentesülnek a társasági, illetve az iparűzési adó alól, de a profit 90%-át ki kell fizetniük a részvényeseik között, ami általában 4-8%-os hozamot jelent éves szinten. Magyarországon jelenleg két ilyen tőzsdei cég van (Graphisoft Park, Budapesti Ingatlan Hasznosítási és Fejlesztési NyRt), az Egyesült Államokban pedig rengeteg ilyen vállalat van (Reality Income, Sabra Health Care, Iron Mountain, Ventas, WP Carey, Macerich, Brixmor, Tanger Factory stb.) hiszen ott több mint 60 éves múltra vezethető vissza ez a cégforma. Ha valaki hosszútávban gondolkodik, annak optimális lehet ez a fajta befektetés.

Adózás tekintetében 15%-os személyi jövedelemadó terheli az ingatlan bérbeadást, és vásárlástól számítva 5 éven belüli eladásnál újabb lépcsős adóteherrel kell számolnunk. Részvények esetében az árfolyam növekedésből származó realizált profitot 15% adó terheli, az EGT (köztük az EU és Magyarország) részvénypiacain vásárolt részvények után járó osztalékot 15% osztalékadó terheli, tartós befektetési számlán tartott részvények esetében 5 év után lesz adómentes az osztalék. Az EGT-n kívüli országok (pl.:USA) részvényei után kapott osztalékot 15%-os osztalékadó és 19,5%-os szociális hozzájárulási adó terheli, ez utóbbit tartós befektetési számlán 5 év után megúszhatjuk. Júliustól 17,5%-ra csökkenhet a szociális hozzájárulási adó.