De mik is ezek az ingatlanbefektetési társaságok:
Leginkább ingatlanok bérbeadásával és üzemeltetésével
foglalkozó részvénytársaságok
Legtöbb esetben ezek a cégek komoly múlttal rendelkeznek,
hiszen maga az ingatlanbefektetés egy hosszútávú elköteleződést jelent
Jelentős adóelőnnyel rendelkeznek, és működésük szigorúan
szabályozott
Ezekben a társasokban a tőzsdén keresztül bárki
tulajdonrészt szerezhet. Egyik legfontosabb kötelezettsége ezeknek a cégeknek,
hogy az eredmény 90%-át ki kell fizetniük a tulajdonosoknak, így egy viszonylag
jól kiszámítható bevételt termelve nekik. Működésük egyszerű és átlátható,
bevételtermelésük az inflációt követi, és válságokban is viszonylag jól
teljesítenek (Covid alatti visszaesést még nem dolgozta le teljesen a piac).
Hazánkban is népszerű az ingatlannal kapcsolatos befektetés,
azonban ehhez jelentős tőkére van szükség. Míg tulajdonosként 1-2 vagy alig
néhány ingatlannal rendelkezünk, addig REIT tulajdonosként egy
ingatlanportfólióban szerzünk részesedést. Míg jellemzően egy ingatlant
hosszabb idő eladni, addig egy REIT-ben a tulajdonrészünket másodpercek alatt
értékesíthetjük.
Az ingatlan tulajdonlásának előnyeit nem kell ismertetni, mással
nem lehet pótolni. Egy REIT tulajdonosaként nem kell foglalkozni az
ingatlanokkal kapcsolatos adminisztrációval és adózással.
Hozam szempontjából is jól teljesítenek, akár 2-3 %-ot is
rávernek a tőzsdei indexekre, 5-10 éves időtávon már egészen szép hozamot
tudunk velük elérni.
A REIT-ek nem egyenlőek az ingatlan befektetési alapokkal,
amelyek jellemzően az inflációt alig meghaladó hozamot produkálnak, amíg a
REIT-ek éves szinten dollárban 10-12%-os hozamot produkálhatnak.
Milyen REIT típusok vannak? Milyen fajta ingatlanokba
fektetnek be?
- Irodák
- Bevásárló központok
- Adatközpontok
- Lakóingatlanok
- Egészségügyi ingatlanok
- Hotelek
- Ipari ingatlanok
- Self storage
- Speciális REIT-ek (pl mezőgazdasági területek, adótornyok, vegyek REIT-ek)
Mutatószámok:
Debt ratio (debt to equity): vállalat hitelei/saját tőke, saját tőkén értem a vállalat eszközeinek a hitelekkel csökkentett értékét, kedvező az 1-1,5 érték, de 3-ig még elfogadható
Debt/EBITDA: egy vállalat hitelvisszafizetési képességét jelenti, például egy reit mennyi idő alatt tudná visszafizetni a hitelét, általában 4-5-ig még elfogadható, 5 felett kockázatos
Debt Interest Coverage: egy REIT az éves kamatfizetési kötelezettségének hányszorosát keresi meg egy év alatt, legkevesebb 1,5, de minél nagyobb, annál erősebb pénzügyileg
Reitek kiválasztása szempontja:
- Milyen az ingatlanok minősége? milyen a besorolás, hol helyezkedik el
- Milyen a bérlők minősége? Milyen a kihasználtság? Milyen lejáratúak a bérleti szerződések?
- Milyen a hitelképesség? Milyen a hitelek futamidejének eloszlása?
- Milyen az osztelék fedezettsége?
- Milyen osztalékfizetési múlttal rendelkezik?
- Milyen a vezetőség? Milyen tapasztalattal rendelkezik? Mekkora részesedése van a REIT-ben? Milyen a díjazása?
A REIT-ek értékét két módon vizsgálhatjuk
1. Mennyi a REIT által birtokol összes ingatlan piaci értéke?
Ez a módszer azért nem fedi a valóságot, mivel jelentős hitel terhelheti az ingatlanállományt, így jobb megközelítést ad a Netto Asset Value, amely az ingatlanok piaci értékéből levonja a REIT hitelállományát. Amennyiben a REIT piaci kapitalizációja a Netto Asset Value érték felett, az a vállalat jó minőségére utalhat. (vagy esetleg túlértékelt)
2. Mennyi idő alatt termeli meg a REIT a befektetésemet?
Erre az egyik legjobb mutatószám a P/AFFO vagyis a részvény árát elosztjuk a nettó eredménnyel. A nettó eredményt úgy kapjuk meg, ha az eredményből a tőkeberuházási költséget levonjuk. Jellemzően 20 felett már túlértékelt a REIT és érdemes fontolóra venni az eladást.
Miért nem a klasszikus P/E mutatót használjuk a REIT-ek értékeltségének megállípításához? A számvitelben szabályozva van, hogy a tárgyi eszközökre, illetve az ingatlanokra értékcsökkenést kell elszámolni. Egy ingatlanbefektetési társaság feltehetően sok ingatlannak rendelkezik, és az ingatlanok értékcsökkenésést a könyveiben el kell számolni. A valóságban viszont általában nem csökken, hanem inkább nőnek az ingatlanok értékei, ezért a P/AFFO mutató sokkal pontosabban leírja az ingatlanvállalat értékeltségét, mint a klasszikus P/E mutató, mivel az értékcsökkenést nem veszi figyelembe.
Természetesen mi magunk is kiszámolhatjuk ezt az értéket, azonban számos adatbázisban is megtalálhatóak ezek a mutatószámok sok más egyéb hasznos adattal.
Megjegyzések
Megjegyzés küldése